Pospandemia, nuevas geografías urbanas y residencialización de los microcentros

Las grandes ciudades pierden atractivo por sus altos costos, camino hacia la “pequeña ciudad” de la mano de la digitalización. Ante este nuevo escenario, los gestores urbanos, los desarrollistas y los inmobiliarios deben prepararse para los cambios futuros. 

La pandemia y la cuarentena reconfigurarán los espacios públicos. En ese concepto coinciden los urbanistas y también los especialistas en mercados inmobiliarios; en esa línea entienden que los microcentros de las ciudades son unas de las áreas a seguir con más interés porque históricamente alojan a los edificios corporativos y a los de la administración pública. Si -como se prevé- el teletrabajo se extiende, allí podrían registrarse las modificaciones más significativas ya que “sobrarían metros cuadrados”.

En los ’90 la socióloga holandesa Saskia Sassen -quien creció en la Argentina- popularizó el concepto de “ciudad global” que básicamente apunta a que las grandes ciudades pierden atractivo por sus altos costos y que se avanzaría hacia la “pequeña ciudad” de la mano de la digitalización. 

La centralidad, según esa mirada, ya no es física sino funcional o simbólica. “Se puede participar sin estar”, dice a La Nación el consultor, docente e investigador en Desarrollo Urbano y Real Estate, Marcelo Satulovsky.

Interpreta que la pospandemia reforzará esa tendencia, llevará a “reconocer” las nuevas geografías de la urbanidad y advierte que cambiar el centro implica también modificar los límites. “La infraestructura tiene un rol clave y hay un entrecruzamiento de las ideas de calidad de vida con calidad de trabajo”, describe. 

Grafica con que la ciudad de Córdoba tiene un sistema urbano de unos 60 kilómetros de radio con muchas localidades chicas con “buena conexión y calidad de vida”. Hacia eso apunta la forma urbana de la ciudad del siglo 21, es una “ciudad en red, de pequeños núcleos conectados”.

Satulovsky explica que la mancha urbana “va uniendo nodos” y que la gestión y el reconocimiento de esas realidades metropolitanas implica “pensar la gobernanza”. Apunta el caso de Rosario con su Ente de Coordinación Municipal.

“Las maneras en que las personas se relacionan con y en sus trabajos va a cambiar para siempre. Eso implica tanto un trabajo de conciencia individual como de responsabilidad empresarial y de apoyo del sector público”, dice Julia Pomares, directora ejecutiva del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), institución que realizó un estudio sobre el tema junto con la Cámara Argentina de Agencias Privadas de Empleo (Cape). Y agrega que se debe asumir que si la centralidad se fue al entorno hay qué ver “qué pasa con el centro físico”.

El mercado laboral argentino previo a la pandemia funcionaba sobre la base de la proximidad física y en condiciones sanitarias que hoy se consideran riesgosas. Según la investigación.

  • El 86% de los trabajadores está “relativamente cerca de otros” -por ejemplo, en una oficina compartida-.
  • Unos 2,3 millones (casi el 14%) trabajan a un brazo de distancia o menos.
  • Dos de cada diez empleados están en contextos de mala ventilación o en espacios reducidos.
  • Casi el 10% está expuesto “siempre o muchas veces a malas condiciones sanitarias” en su lugar laboral
  • Combinando las dos dimensiones, sobre un total de 13,3 millones de ocupados, unos 2,3 millones trabajan bajo alguna de estas dos condiciones anteriores. 

Es un contexto que empuja a nuevos modelos que están emergiendo. La oficina remota es uno, que ya era habitual para los nómades digitales, pero los expertos entienden que los que más adeptos sumarán son el “híbrido” (uno o dos días a la semana en la oficina y el resto de forma remota) y el “remoto plus” (una semana presencial, el resto a distancia).

El futuro de los edificios y las oficinas

No sólo los edificios de oficinas perdieron inquilinos, también hay algunos hoteles que cerraron y locales comerciales amplios que quedaron vacíos. El consultor inmobiliario Damián Tabakman admite que ya hay un “repliegue” de algunos rubros que se reorganizaron y que ahora operan con menos espacio físico ya que fortalecieron su área de comercio y delivery. Reconoce que no es un tema que se corrija por precio, por lo que proyecta que se profundizará lo que ya se comenzó a ver: la fragmentación de las grandes superficies.

Satulovsky sostiene que la oficina, como se la conoció tradicionalmente, no volverá porque “la historia de las ciudades no camina para atrás” por lo que plantea que los gestores urbanos, los desarrollistas y los inmobiliarios deben prepararse para los cambios. Recuerda que por el 2010 en la Ciudad de Buenos Aires se analizó un proyecto -que nunca se concretó- de “residencialización” del microcentro. 

Frente a una hipótesis como esa las variables a analizar son para qué tipo de público (probablemente gente mayor y jóvenes), con qué estructuras, sistemas de peatonalización, posibilidad de alquileres temporarios, incorporación del verde para mayor calidad ambiental y mantenimiento de toda la infraestructura cultural y la red de conectividad.

Tabakman describe que es una situación “muy compleja” para los dueños de esos edificios de oficinas que se van quedando sin inquilinos y apunta que todavía es “prematuro” saber cómo se van a reconvertir. El Gobierno de la ciudad de Buenos Aires está haciendo cambios normativos para facilitarlo, “pero la demanda aún no está”. 

Coincide con Satulovsky que el fenómeno se da en todas las ciudades grandes del mundo y algunas empiezan a pensar en convertirlos en viviendas.

“En zonas turísticas, que aún están muertas porque no se puede viajar, sí se puede esperar que cuando vuelvan, ganen vida nuevamente. Es esperable que eso sí suceda y que los hoteles y locales comerciales revivan. Por ejemplo en la calle Florida”, dice Satulovsky . 

Para algunas torres de oficinas, proyecta que pueden convertirse en viviendas turísticas tipo AirBnb. En la ciudad de Córdoba, algunos hoteles céntricos que ya no abrirán como tales se repensaron para alquileres temporarios o espacios de coworking.

En el rediseño general, los barrios periféricos aceleran la transformación que ya vivían y que incluyen concentraciones comerciales más chicas, acompañadas de espacios gastronómicos y viviendas. Son espacios de usos mixto que desde hace unos años se vienen expandiendo. Estos desarrollos no sólo se dan dentro de las mismas ciudades sino en la “ciudad región” (entre 30 y 45 minutos de la central). Por ejemplo, Pilar en Buenos Aires; Alta Gracia o Villa Allende en Córdoba y camino al aeropuerto en Rosario. 

“En términos económicos es la activación de áreas relegadas y el desafío es la mayor complejidad urbana que implican -indica Satulovsky-. Si sabemos pilotear el proceso reforzaremos todas las dimensiones con cambios positivos. Por supuesto, que hay tiempos de transición, de diálogo y de prueba y error”.

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